El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 7 de octubre de 2026, introduce medidas de urgencia para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026.
La norma modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el objetivo principal de favorecer la continuidad contractual y regular estrictamente los preavisos y las causas que eximen al propietario de pagar indemnizaciones al inquilino en caso de no renovación.
Régimen de Preavisos y Excepciones de Indemnización
El nuevo artículo 10.2 de la LAU determina que, para evitar el pago de una indemnización por finalización de contrato, el arrendador (persona física) debe justificar el preaviso de no renovación basándose exclusivamente en alguna de las siguientes causas legales:
- Necesidad de la vivienda: Ocupación del inmueble para sí mismo o para familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, así como para su cónyuge en supuestos de separación o divorcio definitivos.
- Falta de habitabilidad real: Que el inquilino no haya habitado de forma efectiva el inmueble durante más de 6 meses dentro de los últimos 12 meses anteriores, salvo causa justificada.
- Alternativa habitacional del inquilino: Que el arrendatario disponga de otra vivienda apta para cubrir sus necesidades en el mismo término municipal.
- Formalización de otro contrato: La firma de un nuevo contrato de vivienda habitual entre las mismas partes.
- Rechazo de oferta justa: Que el inquilino rechace explícitamente o de manera tácita una propuesta fehaciente del arrendador para formalizar un nuevo contrato de larga duración (mínimo 5 o 7 años) con un precio de renta ajustado a la normativa actual.
Si el propietario no cumple con la causa alegada de necesidad de la vivienda en el plazo de tres meses desde el desalojo, el inquilino tendrá derecho a recuperar el inmueble o a percibir una indemnización, salvo casos de fuerza mayor.
Normas de transición para contratos vigentes
La disposición transversal estipula un marco específico para los contratos de alquiler de vivienda habitual que se encuentren activos a la fecha de entrada en vigor:
- Eficacia retroactiva limitada: Las nuevas pautas se aplicarán a los vencimientos o prórrogas que acontezcan con posterioridad al 15 de noviembre de 2026.
- Comunicaciones previas: Cualquier comunicación formal de no prórroga remitida válidamente por el casero con anterioridad a la publicación oficial mantendrá su plena validez jurídica y no acarreará las indemnizaciones fijadas en la nueva redacción.
- Margen para vencimientos inmediatos: Para aquellos contratos cuya vigencia o prórroga expire en menos de seis meses desde la entrada en vigor del decreto, se reduce de manera excepcional el margen de notificación por parte del arrendador a una antelación mínima de cuatro meses.
Contexto legislativo y convalidación
Este decreto se aprobó de forma paralela al Real Decreto-ley 29/2026, el cual regula otros aspectos del mercado de la vivienda como los alquileres de temporada, el tope de rentas por habitaciones y el plan de ayuda a la compra “Tu Casa”.
RDLey 29/2026, de 6 de octubre
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, igualmente publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del 7 de octubre de 2026, introduce un amplio paquete de medidas urgentes destinadas a regular el mercado inmobiliario, potenciar la vivienda asequible y frenar la especulación.
Esta norma entró en vigor con carácter general el 8 de octubre de 2026.
Medidas contra la especulación inmobiliaria
- Veto a los fondos buitre: Se amplía de 2028 hasta el año 2030 la prohibición de que las empresas compren inmuebles por debajo del 70% de su precio de mercado. Quedan exentas las entidades que destinen las viviendas íntegramente al alquiler asequible o a colectivos vulnerables bajo estrictos códigos de buenas prácticas.
- Regulación de contratos por habitaciones y de temporada: Para evitar fraudes de ley, los alquileres de habitaciones y de temporada quedan sujetos a mayores controles. Los de temporada deberán justificar su causa formalmente (con un mínimo de 1 mes y un máximo de 12); de lo contrario, o en caso de renovación que supere el año, se presumirán automáticamente como contratos de vivienda habitual (protección de 5 a 7 años).
Alquiler residencial y prórrogas
- Prórroga y rentas: Se permite una prórroga extraordinaria de dos años para contratos que venzan antes de diciembre de 2028. Las subidas de renta se limitan al 2% si están por debajo del índice de referencia, prohibiendo incrementos si ya lo superan.
- Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Alquiler residencial y prórrogas
El Real Decreto-ley 29/2026 ajusta el IRPF, IVA, IBI y Sociedades:
- Inquilinos y propietarios: Deducciones de hasta una mensualidad para rentas de hasta 33.000 euros y bonificaciones de hasta el 100% en el IRPF para caseros que bajen el precio más de un 5%.
- IBI: Se habilita un recargo municipal para viviendas particulares vacías.
Fomento de la vivienda asequible y del parque público
- Línea TU CASA: Dotada con 000 millones de euros para facilitar la compra a familias sin ahorros mediante ayudas y préstamos al 0% de interés.
- Apoyo a la construcción: Líneas de avales ICO para fomentar la edificación industrializada sostenible.
Modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos
| Aspecto | Regulación anterior | Nueva Normativa (RDL 28/2026 y RDL 29/2026) Header |
|---|---|---|
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Prórrogas tras el plazo mínimo |
Prórroga anual automática hasta tres años (tácita reconducción o acuerdo) |
Prórrogas automáticas por ciclos sucesivos de 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica) |
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Preaviso del arrendador |
Mínimo de 4 meses de antelación |
Se amplía a un mínimo de 6 meses de antelación |
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Preaviso del inquilino |
Mínimo de 2 meses de antelación |
Se mantiene igual en 2 meses |
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Indemnización por no renovación |
Ninguna (salvo rescisión anticipada injustificada del contrato base) |
Obligatoria. El arrendador debe pagar al inquilino la cuantía que sea mayor entre 12 mensualidades (según el índice estatal) o una mensualidad por cada año residido |
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Exenciones a la indemnización |
No existía este supuesto económico |
Queda exento si hay causa legal justificada (uso propio/familiar, que el inquilino no habite la vivienda >6 meses, rechazo de oferta justa de 5/7 años, etc.) |
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Gastos e Impuestos (IBI y Tasas) |
Se podían repercutir al inquilino si se pactaba por escrito |
Prohibido por ley. Se impide expresamente repercutir el IBI, las tasas de la vivienda o exigir seguros de impago al inquilino |
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Alquiler por habitaciones y de temporada |
Mayor laxitud (regulado bajo el Código Civil o voluntad de las partes) |
Cerco al fraude: Obligatorio acreditar y documentar la causa real de la temporalidad. Si no se justifica, se convierte automáticamente en contrato de vivienda habitual |
Si bien no se emplea (en el texto de la norma) la expresión “fondo buitre”, si habla (Artículo 1) “ … de toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, así como las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda o las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta …”, siendo a este tipo de entidades a las que tendrán “ … limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un valor de contraprestación inferior al setenta por ciento de su valor de mercado, determinado, a la fecha del acuerdo vinculante, por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, que emitirá un informe que deberá aportar la parte compradora.”
En ambos Decretos-leyes, al encontrarse las Cortes Generales disueltas por convocatoria electoral, la tramitación y la votación final de convalidación o derogación de ambas normativas recaerá sobre la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. Esto implica que las medidas son de obligado cumplimiento desde su entrada en vigor, pero se encuentran todavía – como hemos indicado – sujetas a la validación parlamentaria posterior.
